La cesión financiera de las inmobiliarias no está regulada específicamente, pero puede generar situaciones de conflicto.

Más de la mitad de las compraventas de viviendas en España se llevan a cabo gracias a la financiación bancaria. Conscientes de que muchos compradores necesitan una hipoteca para adquirir un inmueble, hay agencias que actúan como intermediadoras entre clientes y bancos con el objetivo de que las operaciones lleguen a buen puerto. 

Esta práctica, que muchas veces va ligada al cobro de comisiones, ha sido prohibida por ley en Italia en los últimos meses y en España carece de una regulación específica.  En algunos supuestos puede desembocar en conflictos de interés y en una extralimitación de las competencias puramente inmobiliarias, así como la vulneración de protección al consumidor, según varios despachos de abogados y organismos que velan por los intereses de las propias agencias inmobiliarias consultados por idealista/news. 

Lo habitual es que una agencia cobre una comisión por el encargo de venta al propietario, aunque cuando la compra va ligada a una hipoteca, y la financiación viene dirigida o recomendada por la agencia, ésta también cobra comisión por ejercer esa intermediación, ya sea a través de un banco o de una financiera propia. 

En el mercado encontramos ejemplos de financieras que se publicitan como conseguidoras del 100% del precio de venta de las viviendas, a cambio de llevarse una prima de hasta el 10% del importe del préstamo. Se trata de una actividad legal similar a la que realizan, por ejemplo, los concesionarios de coches que ofrecen financiación para la compra de vehículos. 

En Italia, esta práctica lleva prohibida desde el pasado 1 de febrero, cuando entró en vigor la ley 238/2021, que establece la incompatibilidad entre el ejercicio de la actividad del agente inmobiliario e intermediario financiero y ha sido apoyada por las principales y más representativas asociaciones del ‘real estate’ del país. Hasta la llegada de dicha normativa, algunas sociedades de intermediación crediticia contrataban a agentes inmobiliarios entre sus colaboradores, lo que mermaba la independencia e imparcialidad de los agentes inmobiliarios y, en consecuencia, perjudicaba los intereses de los clientes y consumidores.  

Qué establece la ley en España

La Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI), más conocida como la ley hipotecaria y que entró en vigor en verano de 2019, define en su artículo 4.5 la figura del intermediario de crédito que está regulado por la normativa.  

Dicho artículo detalla que es “toda persona física o jurídica que, no actuando como prestamista, ni fedatario público, desarrolla una actividad comercial o profesional, a cambio de una remuneración, pecuniaria o de cualquier otra forma de beneficio económico acordado, consistente en poner en contacto, directa o indirectamente, a una persona física con un prestamista y en realizar además alguna de las siguientes funciones:  

• Presentar u ofrecer a los prestatarios dichos contratos de préstamo; 
• Asistir a los prestatarios realizando los trámites previos u otra gestión precontractual respecto de dichos contratos de préstamo; 
• Celebrar los contratos de préstamo con un prestatario en nombre del prestamista”. 

Pero, según establece el artículo 26, las inmobiliarias están exentas de darse de alta en el Registro del Banco de España, al detallar que la normativa “no será de aplicación a las personas que realicen las actividades de intermediación de crédito previstas en el artículo 4.5), siempre que dichas actividades se ejerzan de forma accesoria en el marco de una actividad profesional regulada por disposiciones legales o reglamentarias que no excluyan la prestación de tales actividades o servicios, y siempre que la actividad de intermediación de crédito, sin constituir su actividad principal, esté íntimamente relacionada con la prestación del contrato principal celebrado entre el profesional y el prestatario”. 

Una práctica que no menciona la regulación

Una práctica que no menciona la regulación 

Así pues, la ley marca unos requisitos muy concretos para los intermediarios financieros (deben estar inscritos en el Banco de España y no pueden recibir una comisión del banco, entre otras cosas), aunque no hace mención expresa sobre que una agencia pueda cobrar comisión por ceder el negocio hipotecario. 

Según detalla Arantxa Goenaga, abogada y socia del despacho Círculo Legal Barcelona, “existen agencias inmobiliarias que ceden negocio hipotecario a bancos o intermediarios de crédito y cobran una comisión por esta intermediación”. Y recalca que “la figura del intermediario de crédito inmobiliario está recogida en la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI) de 2019, pero esta intermediación efectuada por las agencias no se encuentra específicamente regulada, pero sería interesante que lo hicieran para evitar posibles situaciones de conflicto”. Por ejemplo, si la agencia antepone a un comprador que necesita financiación a otro que puede pagar a tocateja por el mero hecho de cobrar la comisión. 

Lo mismo opina Carmen Giménez, letrada de G&G Abogados, quien insiste en que“hay bancos que dan comisiones a las agencias que les aportan clientes y que les solicitan préstamos con garantía hipotecaria para las viviendas que venden. Así cobran la comisión del vendedor y la comisión del banco”. 

Según Giménez, “la puesta en valor de ese negocio es en común, es decir, a veces son las propias agencias quienes se venden ante los bancos y/o determinadas sucursales, y en muchas ocasiones son los propios bancos quienes ofrecen este negocio a las agencias”. La abogada también reconoce que estas prácticas conllevan una comisión, que depende del importe del préstamo, y que en ocasiones “las agencias se encargan de “vestir” la solicitud que hace para el comprador”. 

Al igual que Goenaga, Giménez alerta de que esta práctica “no está regulada, como no existe tampoco una regulación específica y legal para el cobro de comisiones por la intervención de las agencias, siendo de construcción jurisprudencial cuál es el tipo de contrato que se celebra con las agencias. Tampoco está regulado el porcentaje de comisión por la intermediación en la compraventa, siguiéndose la costumbre del lugar. Así, podemos hablar desde el 3% hasta el 10% en alguna comunidad autónoma”. 

Del servicio al cliente a los conflictos de interés y la invasión de competencias

Jesús Manuel Martínez Caja, secretario ejecutivo de la Asociación Madrileña de Empresas Inmobiliarias (AMADEI), recuerda que “es totalmente lícito que la agencia encuentre financiación y cobre por ello siempre que ninguna de las partes salga perjudicada”. 

El problema surge, por ejemplo, si una inmobiliaria se inclina por un comprador que necesite financiación por el hecho de obtener más ingresos en la compraventa, en vez de por un comprador que tiene recursos propios. 

“Discriminar a un comparador que puede ofrecer el precio de compra al contado o con financiación propia por el hecho de obtener un mayor rédito económico va en perjuicio de los intereses del vendedor, que es el cliente de la agencia y al cual se debe, dado que con toda seguridad dilatará la venta”, argumenta Martínez Caja. 

Lo mismo opina Joaquín Peñarrieta Arrascue, de JPerelló Abogados, quien puntualiza que, a pesar de que no existe una regulación específica a dichas conductas, “se puede entender que en algunos casos pueda existir un perjuicio para potenciales compradores que no necesitan una hipoteca y cumplen con todos los demás requisitos para poder comprar el inmueble que ofrece la agencia inmobiliaria”.  

Otro supuesto a tener en cuenta es, como explica Montserrat Junyent, responsable de Asesoría Jurídica del Consejo General de los COAPI de España, si “existiera un conflicto de interés entre el interés del prestatario y el propietario, no pudiendo el API mantener una imparcialidad objetiva en este caso. Por ejemplo, si el banco solo presta 200.000 euros al comprador, pero el propietario no quiere vender por debajo de 210.000 euros”. 

Otra situación problemática puede surgir cuando la inmobiliaria tiene acuerdos con unas entidades financieras concretas. Podría suponer un perjuicio para el potencial comprador, en tanto que no le permitiría acceder a una oferta hipotecaria completa que aglutine a la mayor parte del sector. De hecho, hay bancos que no quieren aceptar solicitudes directamente de inmobiliarias o de intermediarios de crédito pequeños, lo que también limita la oferta y merma las opciones de los consumidores.  

Pese a ello, la socia del despacho Círculo Legal Barcelona entiende que no siempre existe un conflicto de interés, al considerar que “debe primar la profesionalidad del agente inmobiliario y que la venta se realice con el que haga la mejor oferta por la compra del inmueble y que en dicha intermediación no debe primar la comisión que pueda obtener por la financiación del comprador”. 

En todo caso, recalca Goenaga, “si se produjese, podría considerarse que se ha extralimitado en sus funciones y se le podría exigir la responsabilidad correspondiente por parte del vendedor que sea perjudicado por esta actuación, ya que no ha cumplido correctamente su mandato. El comprador que sienta que se le ha podido discriminar o perjudicar en favor de otro que sí que pudiera necesitar financiación o de mayor importe a la suya también podría reclamarle”. 

Por su parte, la letrada de G&G Abogados recalca que “en la contratación de un particular con una agencia, rige la normativa de consumidores y, por tanto, la valoración de posibles cláusulas abusivas”. 

Su tesis también la comparte José Méndez, socio director de Méndez LIT Abogados, quien destaca que “se antoja difícil compaginar la actividad de intermediación inmobiliaria con la crediticia, pudiendo saltar en muchos casos el debido cumplimiento de normativa de protección al consumidor”. Y recuerda que “la regulación de los agentes inmobiliarios en España es muy laxa y existe mucho intrusismo”, lo que genera “gran desconcierto, y muchas veces problemas de diversa índole”. 

En su opinión, “el incumplimiento de estas directrices provoca que, al albur de una mayor comisión, algunas agencias intenten maximizar su beneficio “colocando” de forma añadida una financiación que, como actividad, les debería ser ajena”.  

Cómo evitar situaciones de conflicto

La letrada de G&G Abogados explica que, “al tratarse de una relación entre profesional (agencia) y consumidor (propietario o comprador), es fundamental que la contratación sea lo más detallada y clara posible”. 

En concreto, recomienda al vendedor “dejar muy claro con la agencia cuál es el porcentaje de comisión que se le va a cobrar por el encargo de venta, y qué servicios concretos se le van a prestar durante la encomienda a cambio de ese precio pactado. Sería conveniente también que, en el encargo de venta, figurase que, en caso de necesitar financiación el comprador, y si interviniere la agencia en la misma, los honorarios por dicho asesoramiento e intervención habrán de ser satisfechos por el comprador”. En el caso del comprador, Carmen Giménez insiste en que la clave está en “fijar, con carácter previo, los honorarios por el asesoramiento y obtención de la financiación, así como los servicios concretos que se le van a prestar”. 

Desde el punto de vista de la agencia inmobiliaria, las recomendaciones pasan por actuar como mero puente entre el comprador y la entidad financiera, sin entrar a realizar labores de asesoramiento ni de gestión de expedientes hipotecarios para evitar potenciales situaciones de conflictos de interés; así como trabajar con un intermediario de crédito que sea independiente, solvente y que esté registrado en el Banco de España, para garantizar la calidad del servicio de valor añadido a los clientes, ofreciéndoles una amplia oferta de productos hipotecarios y convirtiendo a la financiación en una herramienta de fidelización y de futuras ventas e ingresos. 

En este sentido, desde JPerelló Abogados creen que “la solución para este posible conflicto de intereses es concretarlo con un contrato de arrendamiento de servicios entre la entidad bancaria y el agente inmobiliario, para así ser más transparente de cara al cliente y que el mismo ya sepa las colaboraciones que tiene la misma agencia inmobiliaria”. 

El beneficio de las transacciones rápidas 

Por último, el secretario ejecutivo de AMADEI defiende que lo idóneo es que las transacciones de viviendas sean lo más rápidas posibles, “siempre garantizando los necesarios estándares de seguridad y transparencia y teniendo claro que el interés prioritario es el de su cliente y nunca el suyo propio”. 

En este contexto, y a igualdad de precio, añade Martínez Caja, “es preferible siempre un comprador que no necesite financiación porque estará en condiciones de escriturar mucho antes que otro que sí la necesite. Son operaciones rápidas en las que normalmente tras la entrega de arras se escritura en un par de semanas, el tiempo indispensable para preparar la documentación en la notaría y que te den fecha de firma. Sin embargo, con la financiación te puedes ir a tres meses para escriturar desde la entrega de arras e incluso caerse la operación si finalmente la financiación no se concede, pudiendo suponer un conflicto respecto a la devolución de las arras o en el mejor de los casos una dilación innecesaria”.