¿Quién tiene que afrontar las reparaciones? ¿Me pueden subir el precio del alquiler? ¿Cuándo se puede rescindir un contrato? Te lo contamos

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula los aspectos legales del derecho inmobiliario. A lo largo del tiempo, ha sufrido modificaciones que han cambiado cuestiones tan importantes como la duración de los contratos de alquiler o la subida de las rentas. En este artículo, hacemos un resumen de los puntos más relevantes para los arrendamientos de vivienda.

¿Qué es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)?

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es la normativa que regula los diferentes aspectos de los alquileres de bienes inmuebles en España. En ella vienen recogidos aspectos como la duración de los contratos de alquiler, el precio de las mensualidades o los gastos derivados de un arrendamiento, entre otras cuestiones.

¿Cuál es la actual Ley de Arrendamientos Urbanos?

La última modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos fue en marzo de 2019, tras aprobarse en Consejo de Ministros vía Real Decreto-ley. La LAU nació en 1964 y ha ido experimentando numerosas actualizaciones, siendo las más relevantes las versiones de 1995 y 2013.

¿Cuánto tiempo puede durar un contrato de arrendamiento?

Según establece la LAU, la duración de un contrato de arrendamiento es libremente pactada por las partes. Si es inferior a cinco años, o siete años si el arrendador es una persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el alquiler alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica. 

Sin embargo, la LAU contempla una excepción. El arrendatario, es decir, el inquilino, puede rescindir el contrato si avisa con 30 días de antelación antes de la finalización del mismo o de cualquiera de las prórrogas.

¿Cuándo empieza un contrato de alquiler?

Se entiende que un contrato de arrendamiento comienza desde la fecha de inicio estipulada en el texto o desde la entrega del inmueble al inquilino, si esta es posterior a la señalada en el contrato.

Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado un plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario.

Según la LAU, ¿se puede recuperar la vivienda antes de tiempo?

Depende. Después del primer año de contrato, se puede cancelar la prórroga obligatoria si el arrendador ha manifestado su voluntad de ocupar la vivienda alquilada antes del transcurso de cinco años para destinarla a residencia permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Para poder recuperar la vivienda, el arrendador tiene que comunicar el motivo con al menos con dos meses de antelación al inquilino. El arrendatario está obligado a abandonar el piso en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si después de tres meses de la finalización del contrato el arrendador no ha destinado la vivienda a la causa que manifestó, el inquilino podrá optar, en el plazo de 30 días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la casa arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando las condiciones contractuales previas. Además, tendrá derecho a una indemnización por los gastos ocasionados por el desalojo hasta el momento de la reocupación.

Por otro lado, podrá elegir ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.

¿Cuánto se puede prorrogar un contrato de alquiler?

Una vez que se ha cumplido la duración del contrato de alquiler, el acuerdo se prorrogará de forma anual hasta un máximo de tres años, salvo que el arrendador comunique con cuatro meses de antelación a la finalización del contrato su voluntad de no renovar o que el arrendatario avise con dos meses de antelación.

¿Qué dice la LAU sobre la fianza?

En la celebración del contrato de alquiler, el inquilino debe pagar al propietario un mes de fianza en metálico, dos en el arrendamiento para uso distinto a vivienda. Esta fianza se debe depositar en la entidad pertinente en materia de vivienda de la comunidad autónoma en la que se ubique el inmueble.

Si transcurrido un mes desde la finalización del contrato, la Administración no devuelve la cantidad depositada, se devengará el interés legal correspondiente.

¿Cómo se debe pagar el alquiler según la LAU?

El artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos es el que regula la renta del alquiler. A modo de resumen, la LAU estipula que:

• La renta será la que libremente fijen las partes.
• El pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.
• El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto, en metálico y en la casa alquilada.
• El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario.

¿Se puede cambiar el pago del alquiler por obras?

Se podrá acordar, durante un plazo determinado, cambiar el importe de la renta, total o parcialmente, por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble. El incumplimiento por parte del arrendatario de la realización de las obras en los términos y condiciones pactadas podrá ser causa de resolución del contrato de arrendamiento.

¿Qué dice la LAU sobre quién tiene que reparar los desperfectos del alquiler?

El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dice que el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad, salvo cuando el deterioro de cuya reparación sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.

Cuando la ejecución de una obra de conservación no se pueda evitar hasta el fin del contrato, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.

Si la obra dura más de 20 días, habrá que descontar al inquilino la parte proporcional de la cuantía en el tiempo en el que se haya visto privado de la casa.

Por otro lado, las pequeñas reparaciones que puedan surgir del uso normal de la vivienda correrán a cargo del arrendatario.

¿Se puede subir el precio del alquiler?

Según viene recogido en el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, durante la vigencia del contrato, el precio del alquiler se podrá actualizar cada año si se ha pactado de forma expresa. Si se ha pactado, pero no hay detalle sobre la metodología de referencia, se aplicará la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

En cualquier caso, no se podrá subir por encima del Índice de Precios al Consumo (IPC), tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

¿Cuándo se puede echar a un inquilino?

Cuando el propietario necesite la vivienda para él, su expareja o algún familiar en primer grado de consanguinidad, se puede rescindir el contrato antes de tiempo, pero siempre después de que haya pasado un año desde la firma. Por otro lado, si el arrendatario resulta ser un moroso, se podrá iniciar un proceso de desahucio, independientemente de si se ha llegado al año o no.